Chính sách quy hoạch

Định Giá Bất Động Sản - Bài Toán Không Đơn Giản

18/02/2021

Theo Ông Phạm Quốc Việt, Trưởng Bộ phận Định giá TP.HN, công ty Bất động sản Sàn Đất Việt, có nhiều cách để xác định giá trị của một dự án tòa nhà văn phòng. Tuy nhiên, các cách tính này có thể đưa ra nhiều giá trị khác nhau.

Bất động sản là một trong những tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Đặc biệt tại quốc gia có lịch sử tỷ lệ lạm phát cao, các tập đoàn lớn, các tổ chức tài chính, và các cá nhân xem bất động sản như kênh đầu tư tạo ra lợi nhuận ít rủi ro và có thể bảo toàn vốn.

Do đó, việc xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều bắt buộc, là cơ sở để các nhà đầu tư, bên mua cũng như bên bán, tiến hành giao dịch một cách hiệu quả. Nếu như giá trái phiếu và cổ phiếu luôn có thể được xác định nhanh chóng nhờ có tính thanh khoản cao trên thị trường chứng khoán thì ngược lại, giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu một phương pháp khác.

1. Phương pháp chi phí

Giá trị sổ sách là tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng và hoàn thiện tòa nhà văn phòng. Nhà đầu tư luôn mong muốn giá trị bất động sản cao hơn tổng chi phí xây dựng đã bỏ ra, vì nhà đầu tư luôn kỳ vọng một mức lợi nhuận hợp lý với đồng vốn được đầu tư. 

Thế nhưng, trong những trường hợp phát triển tòa nhà văn phòng không hợp lý, ví dụ xây văn phòng hạng A tại khu vực không phải trung tâm, làm giá thuê thấp hơn giá thuê kinh tế, hoặc chi phí xây dựng cao do lãi suất và lạm phát phi mã, hoặc quản lý vận hành tòa nhà không tốt, tất cả các vấn đề đó đều có thể giảm lợi nhuận đến mức thấp hơn cả tổng chi phí đã bỏ ra. 

Do đó, giá trị sổ sách không thể phản ánh giá trị thị trường vì giá trị được định nghĩa bởi cung và cầu của thị trường.

2. Phương pháp so sánh

Tính thanh khoản hạn chế so với các cổ phiếu niêm yết luôn là đặc điểm của bất động sản đầu tư tại Việt Nam. 

Các tòa nhà văn phòng cũng không phải ngoại lệ. Có rất ít các tòa nhà văn phòng được giao dịch gần đây tại thành phố HCM, đáng chú ý chỉ có Gemadept, Union Square và Saigon Tower. 

Các chi tiết giao dịch thường là không có sẵn cùng với việc đăng ký quyền sử dụng đất đai không được công khai, do đó việc tìm kiếm được chi tiết thông tin giao dịch chính xác là rất khó.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như là cổ phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện dễ dàng hơn.

4. Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp, hoặc chi phí nợ và lợi nhuận kỳ vọng của vốn chủ sở hữu. 

Các chủ đầu tư hoàn toàn có lý khi sử dụng phương pháp trên để xác định được giá trị tài sản của họ nhưng liệu đó có phải là giá trị thị trường? 

WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Đây là lí do tại sao việc đánh giá tài sản của một doanh nghiệp sử dụng WACC có thể khác nhau giữa các loại nhà đầu tư, như là doanh nghiệp có 100% vốn chủ sở hữu và doanh nghiệp có 100% vốn vay. 

Các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu doanh nghiệp của là gì chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động sản.

5. Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường

Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.


Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 USD/m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí vốn... Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.

Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường như thế nào là một bài toán khó. Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, các giao dịch bất động sản trên thị trường được ghi nhận lại và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết công khai có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư có thể sử dụng những định giá này làm cơ sở. Tuy nhiên, NAVs cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Do đó, ngành bất động sản nhất thiết rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Hiện nay, một số doanh nghiệp tư vấn bất động sản Việt Nam cũng đã xây dựng những cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại.

 

QV TH


CÁC BÀI VIẾT MỚI NHẤT
ĐƯỢC QUAN TÂM NHẤT
Nhận bản tin BĐS qua email
TÍNH NĂNG HỖ TRỢ

SIÊU MÔI GIỚI